2010年4月アーカイブ

zillionaireの勤務先は４０１ｋ（確定拠出年金）を導入しています。
運用状況はWEBでいつでも見れるのですが、掛け金が少額のため見てないのは相変わらずです。
先日封書で運用状況が送られてきました。

１年前見た時はパフォーマンスは惨憺たる状況でバランスも当初設定より大幅に崩れてました。ちなみに１年前は－２０％です。。

ということでリバランスすることにし、前回時点は債券価格高、株価安の極値近辺にいるというのがzillionaireの認識で、債券クラスを大幅に減らし、株式シフトするとともに、今後の掛け金もすべて株式クラスにするように設定しました。

その後１年後どうなったか？＋５％にまで回復してました！

さて、今度はどうしよう。。債券は高い位置に留まって（超低金利）、株価は平時に近い気がする。
従って、相変わらず債券クラスを持つ意味は見出せない。株の割合は減らしたい。
つまらないが、すべて元本確保型商品にするとしよう。

平成22年4月8日付プレスリリースに関する補足資料

森トラスト総合リート投資法人の純資産は１，０１７億円ですが、１，１００億円！の物件取得のリリースです。
通常これだけ大規模な物件取得であれば、増資と同時発表が通例でしょう。
しかし取得資金は借入金で賄い、増資については一切触れてません。
もし増資しないのであれば、分配金の大幅上方修正があってしかるべきですが、それもありません。
（仮に増資しなければ分配金は３０，０００円は越えてくると思います。）

ただ増資を匂わせる記載が補足資料の３ページにあります。

今後の見通し

本投資法人は、資産総額のうち借入金等の有利子負債に占める割合（以下「LTV」）は最大50％（以下「基準値」）を目安として運用しています。第15期末のLTVは43.5％でしたが、本件の資産取得及び譲渡に伴う借入後のLTVは当該基準値を超過する見込みです（但し、資産の取得に伴う一時的な基準超過は許容されており、今回はそれに該当します。）。このため、現在、LTVを基準値以下にするような資金計画を含めた見直し作業を行っています。

ところで、同じく補足資料の３ページを観ると、みずほコーポレート銀行、三井住友銀行から２００億円ずつ計４００億円借りていて、これの返済期限がやけに短く６月１１日です。

ということで少なくとも４００億円規模の増資があるのではないかと思います。
４００億円ならLTVは４７％程度に低下します。

ところで最初の疑問点に戻って、何故増資と同時に発表しないのか？について考えてみます。

完全にzillionaireの想像ですが、ライツ・イシューの成功事例になってくれと、お上や東証からの要望があるのではないかと思ってます。
ライツ・イシュー第一号のタカラレーベンははっきり言って失敗だったと思います。
これに見かねて今後ライツ・イシューが敬遠されてしまっては日本市場は二流のままです。

森トラスト総合リート投資法人は１口当たり純資産は５５８，９３６円なので、現在の価額で発行できればかなりのプレミアム増資となります。
権利行使価額を現在価額より２０％ディスカウントして６４０，０００円としても問題なくプレミアム増資です。
仮に６４０，０００で６２，５００口発行すれば４００億円は調達でき、おそらく分配金は２２，０００円ぐらいに上がるのではないかと思います。
分配金が上昇し、ＢＰＳも上昇し、占有率も下がらない（権利行使すれば）となれば誰も文句はなく、市場価額は維持あるいは上昇で推移することになり、ライツ・イシューの成功事例と成り得る要素を持っていると考えるのですが、考え過ぎでしょうか？