Ｊプライム　ショック？

今日はＪ－ＲＥＩＴが爆下げです。
特に目新しい材料はない気がしますが、下落率筆頭の日本プライムリアルティ投資法人を見ると資産の取得中止があって、違約金発生で分配金激減だそうです。

平成20 年12 月期（平成20 年7 月1 日～平成20 年12 月31 日）決算短信

資産の取得中止に関するお知らせ

市場は単純に個別の問題とは捉えずＪ－ＲＥＩＴ全体の問題と受け取ったのでしょうか？

日本プライムリアルティは利回りに魅力がないので調べたこと無かったのですが、ちょっと見てみました。
発表前の利回りは６％台と低い部類なので、市場の信頼は高い方。
資産規模で見ても３０００億円台で大型の部類。
運用会社の株主構成は古参の大手(東京建物株式会社,明治安田生命保険相互会社,大成建設株式会社,安田不動産株式会社,株式会社損害保険ジャパン)。
直近の借入金利を見ても信用力は高いと思われる。
そこそこ上位のＲＥＩＴですかね。

このような上位と思われるＲＥＩＴが２０％の１９億円もの違約金を払ってまで物件取得を中止するのはどうにも腑に落ちません。
買った物件を速攻損切りしたのと同じ行為ですからね。
再鑑定価格が取得価格より２０％超下落していたのかもしれませんが、どうせ減価償却していくのだから、こんな投資主にダメージを与える行為に出なくてもいい気がしますが。
また再鑑定結果は売り主を考慮し非公開のため投資主はこれが正しい判断なのかさえもわかりません。
売り主は運用会社の利害関係者ではないので、スポンサーが投資法人から搾取を狙ったものではなさそうです。（この点は前例があるのでチェックしておかないと。利害関係あったら違約金の契約を結ぶこと自体規制しないとダメになる）

一見すると再鑑定の結果、取得価格と鑑定結果の乖離が大きいことを上げてますが、気になる記載があって「昨今の資金調達環境をも勘案し」とあります。
1年内償還予定の投資法人債が100億円あるので、機関投資家をヒアリングしても需要がなく新規の投資法人債の発行見通しが立ってないんですかね？
もしくは銀行に長期借入をお願いしても、LTVを下げないと応じられないと言われてるのか、高金利をふっかけられてるのか。
短期借入で食いつなごうとすると投資主にリファイナンスリスクを意識させることになり、そうなると利回り数十％の下位ＲＥＩＴの仲間入りになってしまうので、それを避けようと１９億円の違約金を払ってまで取得予定資金を借入金返済にあてようとしたんですかね。
真相はよくわからん。

資金繰りに問題ないと思われていた上位銘柄ですら資金調達環境が厳しいことが示されたと市場が受け取って全体が下げたんですかね。

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人破綻回避でJ-REITは底を打つか？と逆です。

当の日本プライムリアルティは３０２４口を残してストップ安。

第15期（平成21年6月期）以降の見通し・運用方針
これではとても説明責任を果たしてるとは言えないので、資産取得を中止してもしなくて下位ＲＥＩＴの仲間入りですかね。

集中化した割には日経平均と似た動きをしてる気がします。